شهر من، سمنان

ضوابط ساخت و ساز ساختمان های مسکونی و تجاری-خدماتی در

مطابق طرح جامع مصوب سال 1394

شهریور 1398

فهرست مطالب

پیشگفتار

1- دستور نقشه

2- تعاریف کاربری های مسکونی و تجاری-خدماتی

1-2- کاربری مسکونی

2-2- کاربری تجاری- خدماتی

3- باغات و کشاورزی

1-3- ماده 14 قانون زمین شهری

2-3- آيين نامه اصلاح قانون حفظ و گسترش فضاي سبز در شهرها

3-3- باغات داخل محدوده قانونی

4- کمیسیون ماده 514

1-4- وظایف و اختیارات این کمیسیون

2-4-مدارک مورد نیاز به منظور ارسال درخواست به کمیسیون ماده 515

3-4- شرایط کلی برگزاری کمیسون ماده 5 و کمیته کارشناسی

4-4- تغییر جابجایی سطح اشغال

5-4- ضوابط ارتقای کیفی سیما و منظر

پیوست 1: نحوه استقرار سطح اشغال در پلاکهای مختلف

پیوست 2: فلوچارت گردش کار اخذ پروانه ساختمانی در شهرداری های مناطق

پیوست 3: فلوچارت گردش کار اخذ پروانه ساختمانی در شهرداری های مناطق پس از ابلاغ مصوبه ارتقای کیفی سیما و منظر

پیوست 4: مدارک مورد نیاز به منظور بررسی نما در کمیته های مربوطه

پیوست 5: چک لیست کنترل نمای ساختمان ها

پیوست 6: جدول تراکم پلاک های دارای کاربری مسکونی

پیوست 7: پیوست شماره 7: فرم درخواست از شهرداری منطقه یک سمنان سیستم یکپارچه شهرسازی نوسازی،اصناف

منابع31

فهرست تصاویر

تصویر 1: محدوده شهر سمنان

تصویر 2: نقشه پهنه بندی حریم شهر در طرح جامع (مشاور آرمانشهر)

تصویر 3: نقشه کاربری اراضی در طرح جامع (مشاور آرمانشهر)

تصویر 4: تقسیم بندی مناطق شهری

تصویر5: موقعیت ساختمان های شهرداری مناطق

تصویر6: فضای مورد نیاز برای یک خودرو

تصویر7: فضای مورد نیاز دو خودرو بین ستون ها

تصویر8: فضای مورد نیاز برای 3 خودرو

تصویر9: فضای مورد نیاز برای پارکینگ مزاحم

تصویر10: فضای مورد نیاز نورگیر برای فضاهای اصلی (اتاق خواب- پذیرایی) یک واحد مستقل

تصویر11: فضای مورد نیاز نورگیر برای فضاهای اصلی (آشپزخانه- انباری) یک واحد مستقل

تصویر12: فضای مورد نیاز نورگیر برای فضاهای اصلی (اتاق خواب- پذیرایی) دو واحد مستقل و همجوار

تصویر13: فضای مورد نیاز نورگیر برای فضاهای فرعی (آشپزخانه- انبار)در کنار فضاهای اصلی یا فرعی در دو واحد مستقل و همجوار

تصویر 14: حد شمال میدان امیرکبیر تا میدان استاندارد

تصویر 15: سه راه ولیعصر تا سه راهی بلوار قائم

تصویر 16: میدان سعدی تا سه راهی پمپ بنزین

تصویر 17: بلوار حکیم الهی (میدان امام تا میدان کشاورز)

تصویر 18: بلوار قدس (میدان امام رضا تا میدان سعدی)

تصویر 19:. بلوار ولایت (پل امیرکبیر تا میدان امام حسن)

تصویر 20:. بلوار مصطفی خمینی تا 400 دستگاه

تصویر 21:. بلوار معلم غربی (میدان امام رضا به سمت شمال غرب تا میدان معلم)

تصویر 22: (بلوار ورزش) چهار راه صادق تا چهار راه مدرس

تصویر 23: خیابان 20 متری شهرک روزیه

تصویر 24: بلوار قائم19

تصویر 25: پلاک های 1 تا 17 ضلع شرقی بلوارقائم 20

سخن آغاز

ساخت و ساز در شهرهای دارای طرح های توسعه شهری مصوب، بر اساس ضوابط این طرح ها صورت می پذیرد. از آنجا که معمولاً نسخه مربوط به ضوابط حاکم بر ساخت و ساز، مجلد ضخیم و مفصلی است و استفاده از آن برای عموم به سادگی امکان پذیر نمی باشد لذا نگارنده بر آن شد تا برای کاربری های مسکونی و تجاری که کاربری های غالب در شهر هستند، خلاصه ضوابط طرح جامع را تهیه و ارائه نماید. طرح جامع سمنان به کارفرمایی اداره کل مسکن و شهرسازی و توسط مشاور آرمانشهر تهیه و در سال 1394 جهت اجرا به شهرداری سمنان ابلاغ شده است. از آنجا که طرح تفصیلی شهر سمنان در چهارچوب طرح جامع مصوب در دست تهیه است، با امید به خداوند مهربان، ضوابط پیش رو پس از تصویب طرح تفصیلی، بر این اساس بازنگری خواهد شد.

بر خود لازم میدانم تا از همکاری های خانم مهندس صالحیان که در ویرایش نهایی و جمع بندی مطالب مرا یاری نمودند قدردانی نمایم.

اکرم ذوالفقاری

مدیر معماری و شهرسازی شهرداری سمنان

شهریور 1398

پیشگفتار

طرح جامع شهر سمنان در تاریخ 26/8/94 از سوی استانداری سمنان به شهرداری سمنان ابلاغ گردید. ضابطه طرح جامع برتمامی ضوابط قبلی، مقدم می باشد و نیز ضوابط مباحث 3 و 4 مقررات ملی ساختمان، لازم الاجراست. مساحت شهر سمنان طبق نظر شورای عالی معماری و شهرسازی، 2594 هکتار می باشد. از این مساحت، 999 هکتار به منطقه یک و 1595 هکتار به منطقه دو اختصاص دارد. جمعیت افق طرح جامع (سال 1405)، با در نظر گرفتن نرخ رشد 82/3 درصدی، بالغ بر 270000 نفر پیش بینی شده است. محدوده شهر سمنان در طرح جامع به 3 منطقه شهری و 8 ناحیه و 40 محله تقسیم شده است. مساحت حریم شهر سمنان نیز بالغ بر 3/20208 هکتار می باشد.

محدوده شهر در تصویر شماره 1 مشخص شده است.

تصویر 1: محدوده شهر سمنان

طبق قوانین، هر گونه ساخت و ساز در محدوده و حریم شهر باید با اخذ مجوز از شهرداری صورت پذیرد.

برای نمونه به برخی از این قوانین اشاره می گردد:

ماده 55: بند 24 این ماده به وظیفه شهرداریها در خصوص صدور پروانه های ساختمانی می پردازد. مطابق این بند، مالكين اراضي و املاك واقع در محدودة شهر يا حريم آن، بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك اراضي و شروع ساختمان، از شهرداري پروانه ساختمانی اخذ نمايند. در شهرهائی که برای آنها نقشه جامع شهر تهیه شده باشد، شهرداری مکلف است کاربری ملک را مطابق با نقشه کاربری طرح جامع، در پروانه های ساختمانی قید نماید.

ماده 100: با توجه به بند 24 ماده 55 و لزوم اخذ پروانه ساختمانی برای املاک، شهرداري مي‌تواند از عمليات ساختماني ساختمانهاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه، بوسيله مأمورين خود اعم از آنكه ساختمان در زمين محصور يا غيرمحصور واقع باشد جلوگيري كند و پرونده های دارای تخلف که داخل محدوده شهر قرار دارند را به ماده 100 ارجاع نماید.

ماده 99 : این قانون شهرداری در خصوص زمین‌های خارج از محدوده شهری یعنی داخل حریم، جدا از کمیسیون ماده صد است. در این راستا تخلفاتی که در حریم شهر رخ می‌دهد از طریق کمیسیون ماده ۹۹ بررسی می‌شود. رعایت توازن شهرها در آینده و حفظ اراضی کشاورزی، باغ‌ها و جنگل‌ها در حریم شهرها، یکی از دلایل مهم نظارت شهرداری ها بر ساخت و ساز در حریم شهرهاست.

با توجه به مواد قانونی ذکر شده، صدور پروانه ساختمانی در محدوده و حریم شهرها که در تصاویر 1 و 2 مشخص شده اند، جزو وظایف شهرداری‌ها تلقی می‌شود و به تبع آن، نظارت و کنترل شهرداری برای جلوگیری از ساخت‌ و‌ ساز غیرمجاز یا غیراصولی و غیراستاندارد در آنها ضروری است. سطوح رنگی در تصویر 2، پهنه بندی حریم شهر سمنان را نشان می دهد که هر کدام از رنگها نمایانگر کاربری آن پهنه می باشد، به عنوان مثال، رنگ سبز پررنگ و کم رنگ به ترتیب نمایانگر پهنه کشاورزی و مرتع هستند.

تصویر 2: نقشه پهنه بندی حریم شهر در طرح جامع (مشاور آرمانشهر)

یکی از نقشه هایی که در مطالعات طرح جامع تهیه می گردد، نقشه کاربری املاک داخل محدوده شهر است (تصویر شماره 3). طبق این نقشه، بیشترین مساحت های کاربری اراضی سطح شهر به ترتیب به کاربری های مسکونی (87/28%)، معابر (61/26%)، و تجاری-خدماتی (8/23%) تعلق گرفته است که در مجموع حدود 80 درصد سطح شهر را در بر می گیرند. لذا نگارنده بر این شد تا با تدوین خلاصه ضوابط مربوط به کاربری های مسکونی و تجاری-خدماتی، ضوابط مذکور را به صورت عام در اختیار شهروندان قرار دهد. از آنجا که اخذ هر گونه مجوز به منظور اقدام به ساخت و ساز در محدوده و حریم شهر باید از طریق شهرداری صورت پذیرد، این کتاب می تواند بخشی از سوالات ارباب رجوعان به شهرداری به منظور طی مراحل صدور پروانه ساختمانی ساختمان های مسکونی و تجاری-خدماتی را پاسخ دهد. مراجعه به مطالب این کتاب برای عموم شهروندان، اعم از مالکان، سازندگان، مهندسان عمران، دانشجویان رشته های معماری، شهرسازی و عمران و … مفید فایده خواهد بود.

تصویر 3: نقشه کاربری اراضی در طرح جامع (مشاور آرمانشهر)

دستور نقشه

هنگامی که تصمیم به ساخت و ساز می گیرید باید با ارائه سند مالکیت به شهرداری مربوطه مراجعه نمایید. در حال حاضر شهرداری سمنان دارای دو منطقه شهری می باشد که همانگونه که در تصویر شماره 4 قابل مشاهده می باشد، خط فرضی گذرنده از بلوارهای 17 شهریور و قدس و امتداد آنها، شهر را به دو قسمت شمالی و جنوبی تقسیم نموده است. هر یک از مناطق به منظور انجام امور مراجعان مربوطه، دارای شهرداری مجزایی می باشند که موقعیت آنها در تصویر زیر مشخص شده و به شرح زیر می باشد:

شهرداری منطقه یک: میدان ارگ
شهرداری منطقه دو: خیابان شهدای دادگستری

تصویر 4: تقسیم بندی مناطق شهری 1 و 2

تصویر5: موقعیت ساختمان های شهرداری مناطق

تعاریف و ضوابط مربوط به کاربری های مسکونی و تجاری-خدماتی

1-2- کاربری مسکونی:

1-1-2 تعریف: طبق تعریف طرح جامع، کاربری مسکونی به اراضی اختصاص یافته جهت سکونت، اطلاق می گردد؛ سکونت گاه های تک واحدی، مجتمع های چند خانواری و آپارتمانی چندواحدی و خوابگاه های دانشجویی خارج از محوطه دانشگاه ها، شامل این دسته می باشند.

2-1-2 سطح اشغال: سطح اشغال تمامی پلاک های مسکونی در کل شهر 60 % می باشد.

توضیح: سطح اشغال هر پلاک با توجه به موقعیت و شرایط همجواری ممکن است متفاوت باشد. بدین منظور در پیوست شماره 1، به تعدادی از این موارد به صورت تصویری پرداخته شده است.

3-1-2 تراکم: تراکم ساختمان های مسکونی مطابق با جدول پیوست شماره 2 می باشد.

4-1-2 پارکینگ: تامین یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی در همان پلاک الزامی است.

1-4-1-2 تامین 2 واحد پارکینگ برای یک واحد مسکونی با مساحت 200 متر مربع زیربنا و بیشتر، الزامی است.

* سطح مورد نياز پارك براي هر اتومبيل سواري 25 مترمربع است.

2-4-1-2 عرض لازم براي پارك هر اتومبيل سواري، 3 متر و براي 2 اتومبيل سواري كنار يكديگر، 5 متر مي باشد. (تصویر شماره 6)

در توقفگاه های سرپوشیده در صورتی که فاصله محور ستون ها 5 متر و عرض مفید بین دو ستون حداقل 5/4 متر باشد، دو خودرو می توانند بین دو ستون قرار گیرند (تصویر شماره 6-ب).

3-4-1-2 ابعاد لازم جهت توقف دو خودرو، در صورتی که کنار یکدیگر قرار گیرند، هر یک 5/2*5 متر می باشد. هنگامی که خودروها در طول و پشت سر یکدیگر قرار می گیرند، ابعاد موردنیاز برای هر یک 2*6 متر می باشد. (تصویر شماره 7)

افزایش تعداد خودرو با افزایش فاصله محور ستون ها به ازای 5/2 متر به ازای هر خودرو بلامانع است. (بند 4-2-8-15-1 مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان) (تصویر شماره 8)

4-4-1-2 در توقفگاه های بزرگ، به منظور تفکیک عبور سواره و پیاده، در کنار معبر سواره باید گذرگاه عابران به عرض حداقل 60 سانتیمتر در نظر گرفته شود که به میزان حداقل 20 سانتیمتر بالاتر از سطح معبر سواره باشد. (بند 4-2-8-11 مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان)- در هر حال در خصوص تفکیک سواره و پیاده در توقفگاه ها، اولویت با ضوابط سازمان آتشنشانی است.

5-4-1-2 حداقل عرض ورودی پارکینگ برای اتومبیل های سواری 3 متر و حداکثر 5 متر در نظر گرفته شود.

6-4-1-2 در پاركينگ‌ها باید فضاي مناسب براي گردش اتومبيل‌ها در نظر گرفته شود به طوري‌كه اتومبيل‌ها به هنگام پارك و بيرون آمدن، مزاحم يكديگر نباشند. استفاده از حياط به منظور فضاي مانور اتومبيل ممنوع است.

تصویر6 : الف) فضای مورد نیاز برای یک خودرو

تصویر7 : ب) فضای مورد نیاز دو خودرو بین ستون ها

تصویر8: فضای مورد نیاز برای پارکینگ مزاحم

تصویر9: فضای مورد نیاز برای 3 خودرو

7-4-1-2 در ساختمان‌هاي گروه های 6 و 7، در صورتیکه نیاز به بیش از یک طبقه توقفگاه در زیرزمین باشد، استقرار توقفگاه در زیر فضای باز و محوطه جهت کاربری های عمومی پس از تائید کمیسیون ماده 5، مجاز است.

گروه های 6 و 7: مطابق بند 4-3-3-2 مبحث 4 مقررات ملی ساختمان، ساختمان های بیش از 4 طبقه تا 23 متر ارتفاع، چنانچه به صورت ردیفی و متصل (با رعایت درز انقطاع) اجرا شوند، در گروه 6 و چنانچه به صورت مجزا و منفصل اجرا شوند، در گروه 7 تقسیم بندی می گردند.

8-4-1-2 در ساختمان های تک واحدی شمالی، مالک می تواند از فضاي باز (حياط) به عنوان پاركينگ استفاده نمايد (با رعايت سطح پاركينگ مورد نياز).

9-4-1-2 دسترسي پاركينگ به خارج، از طريق رمپ مجاز است. حداقل عرض رمپ برای عبور یک اتومبیل، 3 متر و برای ورود و خروج دو اتومبیل 6 متر در نظر گرفته شود. حداكثر شيب آن نیز 15% خواهد بود.

10-4-1-2 شعاع گردش میانی رمپ نباید کمتر از 5 متر باشد.

11-4-1-2 هر پاركينگ بايد به طور مستقل امكان ورود و خروج اتومبيل را داشته باشد.

12-4-1-2 ارتفاع پاركينگ در قسمت ورودي آن نبايد از 2 متر كمتر باشد.

نقشه استقرار خودروها در پاركينگ به نحوي كه امكان مانور هر خودرو به طور مستقل وجود داشته باشد بايستي در هنگام صدور پروانه ساختماني همراه ساير نقشه‌ها ارائه شود. سطوح مورد استفاده پاركينگ واحدهاي مسكوني، جزء تراكم مسكوني محسوب نمي گردند.

13-4-1-2 چنانچه در یک ملک، احداث بنا به میزان کمتر از سطح اشغال مجاز صورت گیرد، هر 25 مترمربع سطح اشغال کمتر، معادل 1 واحد پارکینگ محسوب می گردد.

5-1-2: حیاط خلوت- نورگیرها

2-1-5-1 برای قطعات بزرگتر از 200 مترمربع، حداقل مساحت لازم برای نورگیرها و حیاط خلوت هایی که به منظور نورگیری فضاهای اصلی (خواب، نشیمن و پذیرایی، هال) در واحدهای مسکونی در نظر گرفته می شود 9 مترمربع می باشد که حداقل عرض آن نباید از 3 متر کمتر باشد. (تصویر شماره 9)

فضای اصلی

(اتاق خواب-پذیرایی)

فضای اصلی

(اتاق خواب-پذیرایی)

تصویر 10: فضای مورد نیاز نورگیر برای فضاهای اصلی (اتاق خواب- پذیرایی) یک واحد مستقل

2-1-5-2 برای قطعات بزرگتر از 200 مترمربع، حداقل سطح نورگیر فضاهای فرعی مانند آشپزخانه و انباری در واحدهای مسکونی، 4 مترمربع با حداقل عرض 2 متر می باشد. (تصویر شماره 10)

آشپزخانه یا انباری

تصویر11: فضای مورد نیاز نورگیر برای فضاهای اصلی (آشپزخانه- انباری) یک واحد مستقل

3-5-1-2 در بناهایی که در اراضی با مساحت کمتر یا مساوی 200 مترمربع احداث می گردند حداقل ضوابط فوق برای فضاهای اصلی، 4% و برای فضاهای فرعی مانند آشپزخانه، 2% سطح زمین خواهد بود.

4-5-1-2 در مواردي كه اتاق‌هاي اصلي دو واحد مسكوني مستقل، از يك حياط خلوت نور مي گيرند، فاصله پنجره‌هاي آن‌ها نباید از 6 متر (تصویر شماره 11) و در مورد آشپزخانه‌ها، از 4 متر كمتر باشند. رعایت فاصله دو پنجره یک فضای اصلی و یک فضای فرعی روبروی هم، 4 متر الزامی است. (تصویر شماره 12)

فضای اصلی

(اتاق خواب-پذیرایی)

فضای اصلی

(اتاق خواب-پذیرایی)

تصویر12: فضای مورد نیاز نورگیر برای فضاهای اصلی (اتاق خواب- پذیرایی) دو واحد مستقل و همجوار

فضای فرعی

(آشپزخانه-انبار)

فضای اصلی

(اتاق خواب-پذیرایی) یا فضای فرعی

تصویر13: فضای مورد نیاز نورگیر برای فضاهای فرعی (آشپزخانه- انبار) در کنار فضاهای اصلی یا فرعی در دو واحد مستقل و همجوار

5-5-1-2 حداقل سطح نورگير اتاق‌هاي اصلي در ساير كاربري‌ها، برابر 15 مترمربع با حداقل عرض 3 متر مي باشد.

6-5-1-2 در احداث نورگيرها براي كليه كاربري‌ها، رعايت عدم اشراف به همسايه الزامي است و باز كردن پنجره به ملك مجاور، غيرمجاز مي باشد.

7-5-1-2 حداكثر ارتفاع نورگير زيرزمين از حياط و معبر عمومي، برابر 90 سانتي متر مي باشد.

8-5-1-2 اجراي فضاي نورگير طبقات در زيرزمين ممنوع است و حداكثر تا ارتفاع 90 سانتي متر امكان نوردهي به زيرزمين ميسر است.

9-5-1-2 در صورت پيش بيني حياط خلوت‌ها در شمال ساختمان‌هاي شمالي، حداقل عرض لازم 3 متر خواهد بود.

10-5-1-2 حياط خلوت‌ها و نورگيرها طبق ضوابط، جزء تراكم محسوب نخواهند شد.

11-5-1-2 در کلیه ساختمان‌های بیش از یک طبقه، در صورتی‌ که از حیاط خلوت یا پاسیو نور‌گیری می‌شود و ساختمان‌های مجاور به یکدیگر دید دارند، می‌بایست تا ارتفاع170 سانتی متری بالاتر از کف، از شیشه‌های مشجر استفاده شود. همچنین در صورتی که دو واحد مستقل از یکدیگر، از حیاط خلوت یا پاسیو به صورت مشترک نورگیری می‌نمایند، لازم است فاصله پنجره‌‌های مقابل یکدیگر، حداقل 4 متر باشد و تا ارتفاع 170 سانتی‌متری بالاتر از کف، دارای شیشه مشجر باشد. در ضمن حداقل عمق پاسیو 3 متر می باشد.

در مجتمع های چندخانواری، محوطه حیاط اختصاصی نبوده و بصورت مشاع به کلیه واحدهای مسکونی تعلق دارد.

6-1-2- الزامات پیش آمدگی های ساختمان

1-6-1-2-پیش آمدگی های مجاز در معابر عمومی

در طرح جامع مصوب شهرسمنان، ضوابط و مقررات مربوط به پیش آمدگی سمت معبر بر اساس مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان می باشد.

طبق بند 4-4-5-1 مبحث چهارم ویرایش سال 1396پیش آمدگی های مجاز در معابر عمومی به شرح ذیل است:

الف : پیش آمدگی طبقات یا بخشی از آن ها از بر زمین (سطوح طره ساختمان) به میزانی که در طرح های توسعه شهری تعیین می شود.

ب : پیش آمدگی سایبان یا باران گیر بام از حد ساختمان، به میزان حداکثر 8/0 متر، در صورتی که حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف معبر حداقل 50/3 متر ارتفاع داشته و حد پیش آمدگی آن از لبه سواره رو حداقل 8/0 متر فاصله افقی داشته باشد.

2-6-1-2-پیش آمدگی های مجاز ساختمان ها در داخل محدوده مالکیت

در طرح جامع مصوب شهرسمنان، ضوابط و مقررات مربوط به پیش آمدگی سمت حیاط بر اساس مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان می باشد.

طبق بند4-4-5-2 مبحث چهارم ویرایش سال 1396 پیش آمدگی های مجاز ساختمان ها در داخل محدوده مالکیت به شرح ذیل است:

الف: پیش آمدگی طبقات یا بخشی از آن ها از لبه ی نمای خارجی طبقه زیرین مشروط بر آن که پیش آمدگی در داخل محدوده سطح اشغال مجاز مصوب شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه قرار گیرد و ارتفاع حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف زمین حداقل 70/2 متر باشد.

ب: پیش آمدگی سایبان و باران گیر بام به میزان حداکثر 8/0 متر از حد ساختمان، در صورتی که ارتفاع زیرین آن از بالاترین نقطه کف زمین حداقل 70/2 متر بوده و فاصله آن پیش آمدگی از محدوده زمین مجاور حداقل 8/0 فاصله افقی باشد.

2-2 کاربری تجاری-خدماتی: به اراضی اختصاص یافته برای انواع فعالیت های بازرگانی و خدمات انتفاعی و غیرانتفاعی، کاربری تجاری-خدماتی گفته می شود. تمام واحدهایی که به صورت تکی یا گروهی در یک بنا به فعالیت داد و ستد (اعم از خرده و عمده) می پردازند، واحدهایی که به کارهای کوچک تولیدی (شیرینی پزی، حلواپزی، نانوایی و …) و تعمیراتی (تعمیرات رادیو، تلویزیون، وسایل خانگی، لوله کشی، …) می پردازند و تعمیرگاه های کوچک وسایل نقلیه مانند تعویض روغنی، پنچرگیری جزء کاربری تجاری-خدماتی محسوب می شوند. همچنین مجموعه فضاهایی که به فعالیت های اداری دفتری مانند شرکت های مهندسان مشاور، دفاتر کار، ازدواج، طلاق و دفاتر بیمه اختصاص می یابند نیز در این دسته بندی قرار می گیرند.

1-2-2 تراکم:

حداکثر تراکم ساختمانی برای کاربری های تجاری محله ای 100 % کل زمین می باشد.
حداکثر تراکم ساختمانی برای کاربری های تجاری ناحیه ای 160 % کل زمین می باشد.
حداکثر تراکم ساختمانی برای کاربری های تجاری مقیاس شهری 240 % کل زمین می باشد.
تراکم ساختمانی کلیه کاربری های مختلط با تجاری، بجز محدوده بازار که از طریق سازمان میراث فرهنگی و گردشگری تعیین می گردد، برابر 240% سطح زمین می باشد. اراضی با کاربری اداری حدفاصل میدان های امام حسین تا امام رضا (بر خیابان های 17 شهریور و قدس) جزو این دسته محسوب می شود.
سطوح نیم طبقه جزء تراکم محاسبه می گردند.
سطوح زیرزمین چنانچه مورد استفاده پارکینگ- انبار و یا موتورخانه باشد جزء تراکم محاسبه نمی گردد.
در صورت رعایت حداقل ابعاد نورگیرها و حیاط خلوت ها سطوح مربوط به آنان جزء تراکم محاسبه نمی گردد.
حداکثر مساحت زیربنای نیم بالکن در داخل مغازه ها 40% مساحت واحد تجاری می باشد.

باغات و کشاورزی:

طبق طرح جامع مصوب سال 1394، کاربری باغات حدود 65/53 هکتار (07/2%) از اراضی داخل محدوده شهر را به خود اختصاص داده است. حدود مساحت باغات در حریم شهر سمنان نیز طبق نقشه پهنه بندی حریم طرح جامع، 74/4203 هکتار (20%) می باشد. با توجه به اقلیم گرم و خشک شهر سمنان، وجود باغات در شهر، مانند ریه در شهر عمل می کنند و تلطیف هوای شهر را بر عهده دارند. از وظایف شهرداری، نظارت بر هرگونه تجمیع و تفکیک و ساخت و ساز در این زمین ها چه در محدوده و چه در حریم شهر، می باشد. قانونگذار نیز به لزوم رعایت قوانین شهرسازی در باغات و زمین های کشاورزی، پرداخته که به گزیده ای از این مقررات در ادامه پرداخته شده است.

1-3 ماده 14 قانون زمین شهری

ضوابط و مقررات مربوط به تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی یا آیش، موضوع ماده 14 قانون زمین شهری، بر حسب اینکه داخل محدوده قانونی یا استحفاظی قرار داشته باشند به شرح زیر تعیین می گردد. در اجرای این دستورالعمل، در صورت نیاز به تغییر یا تعیین کاربری، حسب مورد، موضوع در کمیسیون ماده 5 یا مرجع تصویب طرح هادی، مطرح و همراه با نحوه تأمین خدمات لازم، مورد تصمیم گیری قرار خواهد گرفت. در اجرای این ضوابط لازم است قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب 1359 رعایت گردد.

2-3 آيين نامه اصلاح قانون حفظ و گسترش فضاي سبز در شهرها

1-2-3 ماده ۲: حد نصاب تفکیک باغات در محدوده شهرها، ۲۰۰۰ مترمربع و در حریم شهرها و به منظور جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی ( صرفاً در مورد باغات) بر اساس حد نصاب مشخص شده در قانون و آیین نامه مصوب هیات وزیران می باشد.

2-2-3 ماده ۳: شهرداری مکلف است قبل از صدور پروانه ساختمانی، برای بررسی هر نوع تغییر وضعیت و تعداد درختان واقع در باغات و صدور پایانکار آن دسته از املاکی که پس از صدور پروانه ساختمانی، وضعیت و تعداد درختان موجود در عرصه آنها دچار تغییر شده است، موضوع را از طریق کمیسیون های ماده ۷ آیین نامه، و در مورد باغات واقع در حریم شهرها، قبل از صدور پروانه ساختمانی، مراتب را از دبیرخانه کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی و باغها مستقر در سازمان جهاد کشاورزی استان، استعلام نماید.

*تبصره ۱: شهرداری موظف است برای صدور پروانه ساختمانی در عرصه های با مساحت بیش از ۵۰۰ مترمربع که در محدوده شهر واقع می باشد، نظر کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی و باغها را اخذ نموده و مطابق آن عمل نماید.

شهرداری موظف است باغ های واقع در محدوده و حریم شهر را شناسایی نموده و سپس آنها را بر روی نقشه و سامانه های مربوطه (GIS) و … مشخص و اعلام نماید. این باغات به هیچ وجه، حتی در صورت قطع تمام درختان، بدون اخذ مجوزهای قانونی از عنوان باغ خارج نخواهند شد.

ماده 12: به منظور حفظ، نگهداری و احیای باغات خصوصی و زمین های مشجر، شورای اسلامی شهر موظف است دستورالعمل های تشویقی برای ساخت و ساز محدود در این املاک را در چارچوب قوانین و ضوابط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تهیه و تصویب نمایند. [1]

همانطور که گفته شد از آنجا که در شهر سمنان هم در محدوده و هم در حریم شهر، باغات قرار دارند لذا لازم است تا به ضوابط هر دو دسته، پرداخته شود.

3-3 باغات داخل محدوده قانونی

3-3-1 فضای سبز عمومی: شهرداری می تواند با تصویب مراجع مربوطه، باغاتی (علاوه بر کاربری باغات در طرحهای مصوب) را تملک نموده و با حفظ وضعیت درخت و سیستم آبیاری، بصورت فضای سبز عمومی نگهداری کند (اعم از اینکه در طرح مصوب دارای کاربری باشند یا نباشند) به فضای سبز عمومی تبدیل نماید.

ماده ۱: در این دستوالعمل منظور از محدوده شهری، محدوده ای است که شهرداریها با توجه به ضوابط و مقررات موجود، مجاز به صدور پروانه به منظور احداث ساختمان مسکونی، تفکیک و افراز اراضی می باشند.

ماده 2: باغ و زمین زراعی به زمینهایی گفته می شود که طبق نظر کمیسیون تشخیص موضوع ماده ۱۲ قانون اراضی شهری، دایر محسوب و باغ و یا زمین زراعتی اعلام گردد.

ماده ۳: ضوابط شهرسازی در مورد افراز و تفکیک و یا صدور پروانه ساختمان در اراضی مشجر و باغات در محدوده شهری به شرح زیر تعیین می گردد:

حداقل مساحت تفکیک و افراز باغات و اراضی مشجر اعم از این که متعلق به یک مالک و یا چند مالک بوده و یا متعلق به ورثه باشد، 2000 مترمربع تعیین می گردد.

2- سطح اشغال ساختمان در اراضی مشجر و باغات نباید از ۱۰ درصد مساحت آنها تجاوز نماید. در قطعاتی که سطح اشغال ساختمان با توجه به این نصاب، کمتر از ۱۵۰ مترمربع گردد حداکثر با ۱۵۰ مترمربع سطح اشغال مجاز است. رعایت مقررات شهرداریها و قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها در کلیه موارد الزامی است.

در اراضی مشجر و باغاتی که مساحت آنها کمتر از ۱۵۰۰ مترمربع می باشد می توان فقط یک بلوک ساختمانی احداث نمود و در مساحتهای بیشتر از ۱۵۰۰ مترمربع، می توان به ازای هر ۱۵۰۰ مترمربع مساحت زمین اضافی، یک بلوک ساختمان دیگر احداث نمود. ضمناً علاوه برتعداد بلوک های مجاز، احداث یک واحد ساختمانی یک طبقه، به طوری که مساحت آن از ۵۰ مترمربع (جهت مصرف نگهداری انبار و غیره) تجاوز ننماید بلامانع است. بدیهی است مجموع سطح اشغال در هر حال نباید از میزان مشخص شده در ردیف ۲ تجاوز نماید.
حداکثر سطح زیربنا در کل طبقات، ۲۰ درصد باغ یا زمین مشجر بوده و تعداد طبقات هر بلوک ساختمانی به استثنای یک طبقه زیرزمین، نباید از ۲ طبقه تجاوز نماید.

تبصره: چنانچه ۲۰ درصد سطح زمین، از ۳۰۰ مترمربع کمتر باشد مجاز به احداث ساختمان در دو طبقه با رعایت سطح اشغال مجاز خواهد بود.

در باغات و اراضی مشجر که مساحت آنها کمتر از ۵۰۰ مترمربع است به طور کلی سطح اشغال و مساحت کل ساختمان تابع ضوابط شهرداری ها خواهد بود.

ماده 4: حداقل مساحت تفكيك و افراز اراضي زراعي اعم از اينكه متعلق به يك مالك و يا چند مالك و يا متعلق به ورثه باشد، 10000 متر مربع تعيين مي‌گردد.

ماده 5: در هر قطعه زمين زراعي واقع در محدودة شهري، احداث يك واحد ساختماني تا تراكم مجاز و حداكثر به مساحت 250 متر مربع (باستثناي يك طبقه زيرزمين) مجاز مي‌باشد.

ماده 6: در مناطقي كه باتوجه به شرايط اقليمي يا عرف محلي، تغيير در ضوابط ساختمان و يا تفكيك زمین (باغ و زمين زراعي) ضروري باشد، موضوع ابتدا در كميسيوني مركب از مديران كل مسكن و شهرسازي، كشاورزي و عمران روستائي، شهرداري و نماينده استانداري و نماينده سازمان زمين شهري، بررسي و پس از تأييد كميته فني شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران ابلاغ و به مرحله اجراء درآيد.

ماده 7: در باغات و اراضي مزروعي كه سطح اشغال ساختمان موجود، بيشتر از مساحت هاي پيش بيني شده در اين دستورالعمل مي‌باشد، تجديد بنا تا حد وضع موجود از لحاظ سطح اشغال و تراكم بلامانع است.

کمیسیون ماده 5

ماده 5 قانون شهرداری ها به جهت انعطاف پذیری بیشتر طرح های توسعه شهری، وضع شده است. تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان درکمیسیونی با عنوان کمیسیون ماده 5، به ریاست استاندار- و یا در غیاب وی، معاون عمرانی ایشان – و عضویت اداره کل راه و شهرسازی، سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، شهردار شهر مربوطه، سازمان جهاد کشاورزی؛ و اعضاء بدون حق رای اعم از نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح، رئیس شورای شهر مربوطه، سازمان محیط زیست، نظام مهندسی استان، شرکت آب و فاضلاب، دفتر فنی استانداری و سایرین بر حسب نیاز انجام می گیرد.

تغییرات نقشه‌های طرح تفصیلی اگر بر فاکتورهای اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد باید به ‌تأیید مرجع تصویب‌کننده طرح جامع (شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا مرجع تعیین‌شده از طرف شورای عالی) برسد.

تبصره1ـ بررسی‌های فنی این کمیسیون بر عهده کارگروه (کمیته) فنی متشکل از نمایندگان کمیسیون و مشاور طرح تفصیلی شهر می‌باشد.

تبصره2ـ دبیرخانه کمیسیون در اداره کل راه و شهرسازی استان مستقر می‌ باشد. [2]

1-4- وظایف و اختیارات این کمیسیون:

طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات غیر اساسی آنها در کمیسیون ماده 5 بررسی و با رای اکثریت اعضا مورد تصمیم گیری قرار می گیرند. بر اساس ماده 51 آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی، ناحیه ای، منطقه ای و ملی، و مقررات شهرسازی و معماری کشور، اصلاح شده (بر اساس مصوبه مورخ 19/2/84 شورایعالی مصوب مورخ 12/10/78 هیات محترم وزیران)، صورتجلسات منتج از بررسی طرح، ظرف مدت حداکثر یک هفته توسط دبیرخانه جهت استحضار اعضا ارسال و پس از گذشت سه هفته پس از ارسال، در صورت عدم اعلام مغایرت اساسی توسط دفتر نظارت بر طرحهای توسعه و عمران وزارت راه و شهرسازی، مدارک مربوطه که ممهور به مهر دبیرخانه شده است به منظور ابلاغ توسط استاندار، به استانداری ارسال می گردد.

2-4: مدارک مورد نیاز به منظور ارسال درخواست به کمیسیون ماده 5:

– نامه از ارگان متقاضی

– نقشه و موقعیت محل مورد استعلام

– سند مالکیت

– گزارش توجیهی پیشنهاد تغییر کاربری

3-4: شرایط کلی برگزاری کمیسون ماده 5 و کمیته کارشناسی

مراحل و شرح اقدامات:

ارسال نامه درخواستی از شهرداری منضم به نظریه مهندسین مشاور طرح تفصیلی
ثبت درخواست در دبیرخانه اداره کل مسکن و شهرسازی و ارجاع به واحد شهرسازی و معماری
دستور مدیر شهرسازی و ارسال به دبیرخانه کمیسیون ماده 5
بازدید کمیته کارشناسی و اعلام نظر کمیته (در صورت کامل بودن مدارک)
ارجاع به کمیسیون ماده 5 و بررسی و امضاء نقشه های مصوب و تهیه صورت جلسه توسط اعضاء کمیسیون

چنانچه مصوبات کمیسیون ماده 5، مغایر با طرح جامع و یا اساس طرح تفصیلی باشد، جهت طرح و بررسی به شورای برنامه ریزی و توسعه استان ارسال می گردد.
پس از 21 روز چنانچه دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری نظری در مورد مصوبات نداشته باشد، مصوبات به استانداری جهت ابلاغ به شهرداری ارسال می گردد.
زمان انجام مراحل فوق با توجه به شرایط و برگزاری جلسات، حدود 3 الی 4 ماه می باشد.

در ادامه به برخی از مصوبات کمیسیون ماده 5 که تاثیرگذار بر چهره شهر می باشند اشاره می گردد:

4-4: تغییر جابجایی سطح اشغال

به منظور زیباسازی جداره های شهری در برخی از معابر و بلوارهای شهر، مقرر شده تا در زمین های شمالی که در معابر به شرح تصاویر ذیل قرار دارند سطح اشغال، با رعایت یک متر عقب نشینی در سمت معبر، به سمت معبر منتقل گردد. معابر مذکور در تصویر شماره 14 تا 25 نشان داده شده اند.

تصویر 14: حد شمال میدان امیرکبیر تا میدان استاندارد

تصویر15: سه راه ولیعصر تا سه راهی بلوار قائم

تصویر16: میدان سعدی تا سه راهی پمپ بنزین

تصویر17: بلوار حکیم الهی (میدان امام تا میدان کشاورز)

تصویر18: بلوار قدس (میدان امام رضا تا میدان سعدی)

تصویر19: بلوار ولایت (پل امیرکبیر تا میدان امام حسن)

تصویر20: بلوار مصطفی خمینی تا 400 دستگاه

تصویر21: بلوار معلم غربی (میدان امام رضا به سمت شمال غرب تا میدان معلم)

تصویر22: (بلوار ورزش) چهار راه صادق تا چهار راه مدرس

تصویر23: خیابان 20 متری شهرک روزیه

در بدنه شمالی بلوار ورودی شهرک روزیه مطابق تصویر 23، جابجایی سطح اشغال بدون در نظر گرفتن عقب نشینی مصوب شده است.

تصویر24: بلوار قائم

تصویر25: پلاک های 1 تا 17 ضلع شرقی بلوار قائم

1-4-4: در بررسی های به عمل آمده در کمیسیون ماده 5، با عقب ساخت تجاری در بدنه های معابر اصلی و درجه دو شهری مخالفت گردیده است که از دلایل مخالفت می توان به موارد زیر اشاره نمود:

عدم وجود راسته های تجاری و تنوع کاربری موجود (مسکونی- تجاری- باغ و …)
مشکلات مالکیت (حقوق ارتفاقی مالکین پلاکها)
عدم پذیرش اجتماعی مفهوم عقب ساخت
شکل گیری بدنه ها و ایجاد اغتشاش کالبدی (ایجاد دندانه های مضرس) در بدنه های شهری و اختلال در تداوم حرکت در جداره ها و …

2-4-4: موارد زیر جزء استثنا هستند که باید با رعایت عقب ساخت، نسبت به تغییر جبهه ساخت اقدام نمایند:

تقاطع ها تا شعاع دو قطعه یا 20 متر، میادین، حرایم بناهای تاریخی، اراضی تجاری با بیش از 30 متر دهنه، بانکها، ورودی و خروجی و کناره پل ها و زیرگذرها اعم از سواره و پیاده، مواردی که عرض خالص پیاده رو کمتر از 2 متر باشد.

در این موارد، عقب ساخت در زیرزمین نیز باید رعایت گردد و تنها در ارتفاع 5 متر به بالا، پیش آمدگی همباد با بدنه به صورت کنسول می تواند اجرا شود. عقب ساخت در این موارد به میزان 2 متر از بر کار باقیمانده زمین، به صورت 100 درصد احداث گردد. مالک به هیچ عنوان حق محصور نمودن فضای عقب ساخت را نداشته و نصب هرگونه تاسیسات و تجهیزات و مبلمان شخصی ثابت در پیش فضای ایجاد شده مجاز نمی باشد. در سایر موارد، چنانچه مالکی تمایل به رعایت عقب ساخت داشته باشد، با رعایت قوانین می تواند نسبت به عقب ساخت اقدام نماید.

3-4-4: احداث آسانسور در خارج از سطح اشغال در ساختمان های دارای پایان کار

مطابق بند 116 صورتجلسه کمیسیون ماده 5 مورخ 29/8/96، به منظور رفع مشکل تردد در طبقات برای ساختمان های دارای پایانکاری که آسانسور ندارند، مالک میتواند حداکثر 6 متر مربع (علاوه بر سطح اشغال مجاز ساختمان) را به منظور احداث آسانسور اختصاص نماید. بدیهی است اخذ مجوزهای قانونی از شهرداری و همچنین تائیدیه اداره استاندارد الزامی است.

5-4: ضوابط ارتقای کیفی سیما و منظر

سیمای شهری بخشی از فضاهای عمومی شهری است که توسط مردم دیده میشود و این مجموعه شامل ساختار فضایی شهر، مبلمان، لبه ها، نشانه های شهری، تابلوهای شهری، خط آسمان و نمای ساختمان های شهر و … است. باید توجه داشت که سیما و منظر، شهر بخشی از هویت شهرها را تشکیل می دهد، از این رو ناگزیر به حرکت به سوی ساماندهی سیما و منظر شهر سمنان؛ که یکی از شهرهای کویری با سابقه تاریخی غنی است؛ هستیم. در واقع احترام به سیما و منظر شهری، احترام به چشمان تک تک شهروندان و مسافران و افرادی است که یا به صورت روزمره یا به صورت گذری، تصاویر شهر را در ذهن خود ثبت می نمایند. ضوابط و مقررات ارتقای کیفی سیما و منظر شهری مصوبه 25/9/87 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است. در این راستا مجموعه شهرسازی شهرداری سمنان نیز تلاش کرده تا اقداماتی در رابطه با ارتقای کیفی سیما و منظر شهر سمنان انجام دهد لذا ضوابط نماهای شهری، در سال 97 تدوین و مطابق با بند 40 کمیسیون ماده 5 مورخ 29/3/97 به تصویب رسید تا توجه طراحان و ناظران معماری را از توجه صرف به تک ساختمان، به نماهای ساختمان های اطراف و لبه ها و بدنه های شهری معطوف نماید.

در پیوست های شماره 3، 4و 5 به نحوه گردش کار پرونده های شهرسازی در شهرداری های مناطق، پس از ابلاغ مصوبه ارتقای کیفی سیما و منظر، و همچنین مدارک مورد نیاز به منظور بررسی پرونده ها و چک لیست کنترل نما توسط طراح و ناظر معماری پرداخته شده است.